Zarząd, zarządca i administrator – czym się różnią i na co się zdecydować
Zarząd, zarządca i administrator – określenia podobne, ale jednak trochę inne. Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej różnice są kluczowe. Sprawdź poniżej co polecamy i kiedy.
Po zawiązaniu się wspólnoty mieszkaniowej nie można zostawić budynku bez wybrania osoby, która będzie za niego odpowiadała. Wyobraźmy sobie sytuację, w której deweloper sprzedał ostatnie mieszkanie w 100 lokalowym bloku, a więc nie jest już związany z nieruchomością. Kto ma przejąć płatności za prąd na klatkach, polisę ubezpieczeniową, albo zatrudniać firmę sprzątającą?
No właśnie. Naturalnym tokiem spraw jest to że właściciele, a zatem wspólnota po pewnym czasie sama się zorganizuje. Wystarczy jeden zmotywowany mieszkaniec, który wywiesi kartkę na drzwiach wejściowych. Na spotkaniu mieszkańcy większością głosów zdecydują kto z nich ma wspólnotę prowadzić i rozliczać, uchwałę zaprotokołuje notariusz i … gotowe. Powstał Zarząd.
Za Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388): Art. 20. 1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
Bycie członkiem Zarządu wymaga zaangażowania mieszkańca i poświęcenia dużej ilości czasu, dlatego ustawa przewiduje możliwość pobierania wynagrodzenia za wykonywane czynności. Zarząd może też powierzyć część obowiązków Administratorowi, który w zależności od zawartej z Zarządem umowy może przejąć np. prowadzenie księgowości lub inne obowiązki. To Zarząd jednak w dalszym ciągu jest odpowiedzialny za zarządzanie mieniem wspólnoty.
Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera z doświadczeniem wspólnota nie zostanie bez opieki. Deweloperzy zazwyczaj w momencie zawiązania wspólnoty powierzają zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej, które zajmują się zarządzaniem profesjonalnie = Zarządcą. Po zapoznaniu się sąsiadów nowopowstała wspólnota może wtedy sama wybrać czy kontynuować współpracę z dotychczasowym lub innym Zarządcą czy wybrać Zarząd osobowy.
W wybranych przypadkach można starać się też o sądowne ustanowienie zarządcy przymusowego.
Jeśli wspólnota stoi przed wyborem sposobu zarządu, poniższe pytania mogą pomóc w decyzji:
1. Jak duża jest nieruchomość?
Według nas zależność jest dość intuicyjna: im większy budynek tym więcej pracy. Nie bez powodu nasza spółka specjalizuje się w zarządzaniu dużymi nieruchomościami – w naszym odczuciu to wspólnoty, które najczęściej decydują się na powierzenie kompleksowej opieki nad mieniem profesjonalnym firmom. Ze względu na swoją liczebność takiej wspólnocie trudniej się zorganizować i wybrać osoby do Zarządu, zakładając że uda się im znaleźć osoby, które mają odpowiednie doświadczenie w zarządzaniu dużą nieruchomością i byłyby chętne do przejęcia za nią odpowiedzialności.
Oczywiście zdarzają się sytuacje całkowicie odwrotne – mamy przyjemność świadczyć usługi administrowania dla bardzo dużej wspólnoty, prowadzonej nienagannie przez Zarząd, którego członkowie przeznaczają na jej rzecz znaczną ilość czasu.
2. Czy osiedle składa się z jednego czy kilku budynków?
Są osiedla, na których jeden budynek i jego otoczenie znacząco odbiega od reszty. Jeśli zależy nam na jednolitej estetyce i zachowania ładu w zamieszkiwanej przestrzeni warto pomyśleć o wyborze takiego sposobu zarządzania, aby nieruchomości były prowadzone jednakowo.
3. Czy są chętni do sprawowania funkcji Zarządu? Czy dysponują oni czasem, kompetencjami, czy będą pobierać wynagrodzenie?
Zaskakująco często spotykamy się z tą przeszkodą: nie ma chętnych do Zarządu. Wspólnota jako ogół właścicieli są nieufni w stosunku do firm zewnętrznych (nie oszukujmy się, zdarzają się osoby nieuczciwe) i chcieliby wybrać Zarząd, ale... nikt nie ma czasu, ani chęci. Pamiętajmy, że na Zarządzie ciąży odpowiedzialność za budynek, co odstrasza wielu chętnych. Jeśli jednak są – poprośmy o przedstawienie się wspólnocie. Jeśli zatrudniamy firmę do zarządzania mieniem właściwym jest jej sprawdzenie, tak samo powinniśmy zrobić z potencjalnymi członkami Zarządu, zwłaszcza jeśli będą oni pobierać wynagrodzenie. Bez względu na to czy zatrudniamy Zarząd czy Zarządcę, każdemu członkowi wspólnoty przysługuje prawo do kontroli ich działalności.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej – napisz do nas tutaj.